在民法典通过以前，关于物业服务(物业管理)领域的规定，主要集中于行政法规、部门规章及司法解释中，物权法中也有所涉及。物业的问题，在日常生活中逐渐成为普遍问题，作为物业服务企业和业主，在《民法典》的颁布后，对生活和物业服务等有什么影响，笔者以一个常年从事物业服务企业法律顾问的视角来解读一下关于《民法典》中的物业服务合同的相关条款。

为什么要先将这个比较理论的问题提出呢？是因为民法典对于物业服务合同的性质虽然没有进行准确的定性，但是对于实务操作有很大的指导意义。首先，学界对于物业服务合同的性质有两种主要学说，一种是委托合同说，一种是服务合同说。对于委托合同说而言，物业服务合同是业主委托物业服务企业来完成特定实务（服务工作），本质上是委托人与被委托人的关系，在这个合同关系中，实际上权利义务并不完全平等，因为在委托合同中，委托人实际上是具有任意解除权的，虽然在实践中，物业合同也可以由业主决定解除（业主委员会决定），但是由于物业服务的合同主体是业主，交纳物业服务费的相对个体也是业主，如果赋予业主类似任意解除权，于现实根本不具有实操意义，所以民法典在认为物业服务合同是一种不同于普通的委托合同的合同。

另一种学说是服务合同说，认为物业服务企业是与合同相对方（业主、开发商（前期物业服务合同））签订的权利义务平等的合同。从实务中看，物业服务合同只能是有偿合同，但是委托合同可能是无偿的，物业企业并不是完全按照业主的要求在进行工作，而且根据自己的专业经验在维护物业区域管理，物业服务企业也不能将物业服务全部转包或者肢解分包给其他企业，如果是普通服务合同，完全可以通过自行约定赋予物业企业的转包或者分包权利。为什么法律要这样规定呢？是因为物业服务是从物业管理演变而来，物业的问题不仅仅是生活问题，还综合包含了秩序、环境以及社会管理的问题。虽然现在法律上的用词，已经从物业管理向物业服务发生了改变，但是基于物业服务的特殊性，《民法典》仍然规定了物业合同的履行以及解除的特殊要求。

当然，学界还存在在混合学说，即物业服务合同包含了委托、服务、代理、承揽等合同性质，在不同阶段体现出不同合同性质。在此就不再一一展开了，因为《民法典》的实施，可以较为准确的把握物业服务合同的性质了，虽然《民法典》并未就理论归类明确，但是笔者作出如下归纳便于理解：

1. 物业服务合同兼具多种性质

物业合同可任意解除，但是附了条件，就不是普通委托合同。物业服务合同提供了服务，但是又将物业服务区域的管理等基础责任要求物业企业承担，也不能任意转包分包，说明服务合同又不是普通服务合同。在物业区域内委托专项人员或者第三人从事专项事务，是再分包或者再委托，其效力也及于业主，更为特殊。

因此，笔者总结为，在合同的效力、解除、续期、物业费缴纳等问题上，以全体业主为视角，其法定程序需满足特定条件。在分事项的处理中，物业兼具管理作用时，合同性质更倾向于平等主体之间，而排除单纯的委托合同的直接适用。

2. 《民法典》的规定，是综合了之前司法解释和文件的规定，物业服务方式等变化也不大。

《民法典》虽然将之前的法律规定专门列出一章作为有名合同来规范物业服务，但是基本内容都是延续最高法关于审理物业服务合同的司法解释，以及《物权法》之前的规定，一些新增加的内容，是在今后实务中应当重视的内容。随着物业行业的越来越普及和规范，笔者认为关于物业服务的《民法典》司法解释也会在不久的将来配套发布（2020年的司法解释只有五条，远远不够），解释的主要问题应该是目前《民法典》中有一些没有明确或者虽然提及但是实操性不强的条款。

物业服务的提供人并不只有物业企业

《民法典》937条是对于物业服务合同的定义，此处关注物业服务合同的提供人，即物业服务人包括物业企业和其他管理人。随着《物业服务企业资质管理办法》在2018年被废止，事实上对于物业的准入门槛进一步降低，此处的其他管理人实际上就是指具备物业管理能力自然人和其他的非法人组织等。换句话说物业企业的竞争在未来不仅仅局限于同行之间，就像颠覆出行方式的，不是其他出租车公司，居然是互联网公司。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

对于物业服务人而言，对于物业服务区域内的维护情况，是具有及时向业主公布的义务的。但是请注意，《民法典》938条规定，一旦物业企业在公示的过程中，作出了对于业主有利的承诺，直接就可以认定为物业服务合同的组成部分，应当受到约束。

例如，某物业企业在公开承诺免费为物业服务区域的老人提供叫车服务。这个承诺一旦作出，如果物业服务人没有完成，是应当参照《物业服务合同》中的违约条款来进行责任认定和承担的。所以，对于物业服务服务人而言，在公开作出任何承诺之前，应当评估其实施的可行性和成本等，同时对于物业的公示，应当进行专门的管理并经过法务审查。

关于物业服务合同的效力

物业服务合同的签订一般有两种方式，前期物业服务合同是开发商与物业服务人签订，另一种是业主管理委员会或者业主大会与物业服务人签订的《物业服务合同》。该规定与之前的法律规定基本一致，此处笔者提醒一些实务问题：

在笔者承办的全部的物业服务合同纠纷案件中，业主以未在《物业服务合同》上签字，并因此主张物业服务合同无效的，法院从未支持过该主张。也就是说，物业服务合同的特殊性在于，虽然物业费是业主向物业服务人交纳，但是合同的签订，却不是业主单独和物业服务人协商签订，而是由一个统一的组织或者个体来进行协商和签订。为什么呢？因为每个业主的专有部分是有限的，其共有部分的处置由单个业主来决定如何处理，不仅工作量浩繁，更是毫无实际意义，物业服务合同若签的五花八门，物业工作肯定无法开展。所以统一签订，效力及于全体业主。

实务中，有的物业企业在签订了前期物业服务合同或者与业委会签订了《物业服务合同》之后，还单独与业主签订了一份《物业服务合同》，笔者认为这个单独签订的《物业服务合同》的性质，不是《民法典》中认为的物业服务合同，应当认为是《物业服务合同》的补充协议为宜，如果内容对于原《物业服务合同》有变更的，在无特殊情况下，一般以新约定（《补充协议》）为准，若没有变更的，那么签订这样的协议不仅没有法律意义，反而徒增工作量。

物业费的问题

物业费的问题是物业服务中最为常见也是涉诉最多的问题，如何避免物业费催收难，笔者认为不仅仅是事后催缴来推动物业费的收取，而还应该包括在收取前进行的引导和帮助，例如对业主进行《民法典》的宣讲，做好解释工作等。接下来就物业费的几个关键问题，再展开详述以下：

（1）物业费标准

在司法实践中，物业费的标准往往是引起争议的焦点。业主通常以物业费标准过高而拒绝交纳物业费，业主一般提供的证据包括物业工作存在瑕疵，或者发改委等对于物业费价格的规定等。

 事实上，物业服务合同之所以重要，就是因为该合同是双方权利义务产生争议的解决依据。法院在裁判时，是以物业服务合同约定的标准为准。无论该标准是高于市场价还是低于市场价，法院都不会轻易动用自有裁量权去变更物业费标准，除非继续履行会引起严重的显失公平等问题除外。所以，合同一旦订立，物业费的标准也就确定了，物业费的交纳只存在交与不交的问题，就不存在交多交少的问题了。最高法关于审理物业物业纠纷的司法解释法释〔2020〕17号（最新司法解释）第二条，对于物业费标准的抗辩，也仅仅存在于违反合同约定或者法律规定的情况下，对于正常的合同约定，法院是应当保护向对方权益的。这也说明，物业费只要不乱收，在合同期间就应当按照该标准交。

（2）物业费的催收流程

在09年的物业司法解释中，物业费的催收要求书面催收作为前提，同时在物业费催收案件中要举证已经履行了物业服务的义务。但是在《民法典》中，并未就物业费的书面催收进行特殊约定。一般来讲，拖欠物业费后，很多物业公司也并不是马上起诉，而是向进行催收告知，所以在催收物业费的第一个阶段是对于催收记录的保留。

书面催收记录，包括纸质、微信、电子邮件、短信等合理方式，但一般不包括公告送达（特殊情况下除外）。这是因为很多时候业主未缴费，是遗忘或者未能及时处理导致，只要合理送达催收是容易避免诉讼催收的，而公告送达由于其目的性不明确，很容易导致实际无法接收的情况。虽然《民法典》并未规定书面催收是必要前置程序，但是笔者仍然建议物业服务人留存催收记录，对于物业费诉讼亦有益处。

在催收后，仍未交纳物业费的，可能就会进入诉讼程序。在诉讼中有两个点非常重要。第一，物业服务人如何证明已经提供了符合合同约定的物业服务？第二，物业服务费的追讨能否适用于仲裁程序？

关于第一个问题，由于物业企业的管理的不同，导致很多证据的收集和采集的不同。物业的基本板块，例如保洁、维修、秩序等等的工作情况，应当如何简明扼要的举证也是实务中的问题，在此不再展开详述，笔者仅仅提醒物业服务人，在每一个物业服务行业要做好记录和确认记录。具体如何操作，可以与法律顾问律师进一步沟通。

关于第二个问题，在《民法典》944条明确指出，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁对物业费进行催收。在之前的规定中，物业费催收都是默认向法院起诉，约定仲裁的很少。《民法典》规定后，笔者认为，仲裁的前提是仲裁双方必须要达成明确具体有效的仲裁协议，而仲裁协议的条款可以约定在《物业服务合同》中，虽然业主并不是作为仲裁条款协商的直接当事人，但是根据物业服务合同的特点，《物业服务合同》中的仲裁条款对于业主仍然是合法有效的，这对于实务中的意义是，一旦约定了仲裁管辖，物业费案件不仅可以一裁终局快速得到结果，甚至在合同中如果约定了例如由败诉方承担律师费等条款的话，很有可能能够进一步降低物业服务人维权的成本。当然，如何订立仲裁条款，以及仲裁条款的利弊的综合分析，应当由法律顾问律师进行系统详细的分析后给出意见，至少在《民法典》实施后，这个途径是可以考虑尝试的新途径之一。

（3）物业费的延伸问题

如果物业服务出现瑕疵，能否要求降低物业服务费呢？前文已经提到，当业主被动被起诉时，这种诉求几乎无法得到支持。但是如果换另外一个角度，由业委会作为原告，要求减少物业费或者降低物业费标准的案件，能否得到支持呢？

笔者认为，物业服务合同无论怎么定性和归类，本质上还是应当适用合同总则的规定。若在合同履行过程中有瑕疵的，适当减少费用是很可能得到支持的，关键在于如何举证？例如在保洁区域拍摄垃圾未及时清理的照片或者视频，以此证明物业服务有瑕疵，笔者认为这些证据都不能直接导致物业服务费减少的结果，因为要证明物业服务有瑕疵，就要知道物业服务到底有哪些？有瑕疵的占总服务比例是多少？这样才具有说服力，才能作为减少的依据。相比于那么庞大的物业工作量，仅仅有一次或者两次垃圾清运不及时就降低物业费的话，那么物业可能出错的地方太多了，降低物业费的话也就更为容易了。

另一方面，要求降低物业服务费标准的诉求就更为复杂了。降低物业服务费，笔者认为实际上就是撤销合同条款，或者确认合同条款无效之诉，除此之外，就属于情势变更或者继续履行显失公平，以民事原则为基础请求公权力介入私权领域变更的问题。显然，任何一种服务费降低，都不是一个简单的案件，都应该就案件本身和证据综合考虑。在此，笔者只能就某个重点发表一下看法。物业合同一旦签订，物业费是否过高等的判断标准，只能参照价格主管部门以及建设部门的规定和办法，如果没有明显的不合理时，裁判机构一般不会轻易改变合同约定的内容。但是，《民法典》940条规定，若前期合同还没届满，业委会或者业主与新物业服务人签订了《物业服务合同》的，前期物业服务合同终止。

这个条款是什么意思？如果买房的时候，开发商找的前期物业太贵了，只要能够及时成立业委会或者召开业主大会，那么通过合法手续聘请的新的物业服务人马上就可以接手，前期物业服务合同立刻终止（前期物业服务合同期限一般两年，到期后不续展合同的，双方继续履行的，原合同继续有效，期限为不定期）。结论：业主想要在今后漫长的物业费交纳过程中占据主动，一定要重视自己的权利行使的关键时间点！

物业企业中皮包公司

《民法典》的941条规定，不得将物业服务全部转包和分包。而且如果就专项事务委托第三方的，物业服务人还应当对委托第三方的事务向业主负责。该条款是09司法解释的进一步提炼，物业服务合同早就明令禁止全部转包和分包，就是避免一些物业皮包公司，不具备物业管理的能力，虽然中标或者取得了物业服务资格，但是却不能很好的进行管理。同时，对于委托第三方的专门事项，物业服务人也要承担责任。

对于这个条款，应当特别注意。例如电梯维保合同，物业服务人将维保事务委托给第三方有资质的专业公司，但是由于维保不及时造成的侵权和违约责任，物业服务人仍有可能作为连带责任人。对于业主而言，是真的做到了出了问题找物业，方便了业主维权。对于物业服务人而言，就应当仔细考虑与第三方之间签订的专项委托合同的条款，其中对于责任的划分更应当明晰和具体，否则在一些小区内的侵权案件中包括一些刑事案件，例如盗窃、故意伤人等，物业服务人都可能受到牵连，在垫付责任后追责如果没有事前明确责任，将造成维权困难。

物业服务人起诉业主的问题

本条主要是针对《民法典》942条以及2021年物业司法解释第一条来讲的。在09年的司法解释中，实际上已经赋予了物业的诉权，对于业主违反法律、法规和管理规约的规定的，可以起诉要求恢复原状、排除妨碍等。当时这条司法解释的背景主要针对一些违章搭建的问题，很多业主认为我在自己家搭建，不会影响到其他人，物业也不能把我怎么样，而事实上，包括规划单位、城管、建设局等都会对违法搭建进行处理的，那个时候物业的诉权，仅限于补偿性质的，是属于一种事后救济。

笔者认为，在《民法典》颁布后，明确了是关于治安、环保、消防等方面，物业应当及时采取合理措施制止，这就相当于给了物业在处理某些问题的法律依据。例如两个人在小区内打架，这个行为可能涉嫌违反《治安处罚法》的规定，那么此时物业的秩序维护就应当介入控制局面。再例如，某个商业管理区域，某商户未按照规定排污，造成环境污染的，物业不仅可以要求其恢复原状，笔者认为，还可以主张赔偿，例如包括物业为本案所支付的合理费用，治理污染的后续工作费用等。

这说明什么？《民法典》实施之后，给了物业新的义务，也同时就赋予了物业新的权利，如何正确使用这个权利，是通过合同体现还是通过管理规约实现？亦或通过法律规定实现？都是接下来司法解释可能要明确的问题。笔者认为，《民法典》的立法导向输送了一个信号，在未来关于消防、治安、环保等问题时，物业服务人将会有更大的影响力，物业服务人的角色实际上又将回归物业管理人的上去。

装饰装修的管理和物业租售的管理

《民法典》第945条，是对于装修管理的规定。物业在装修中发挥的作用十分关键，因为对于物业的熟悉，包括承重墙、管线、防水等问题，物业可以很好的指导业主。同时对于装修产生的垃圾和噪音等，物业也可以进一步协调和处理。所以装饰装修向物业报备是应当和必须的。

而笔者此处想讨论的是一个关于收取装饰装修管理费的问题。装饰装修管理费，一旦没有明确约定在物业服务合同中时，本质上就是一个临时协议。法律要求向物业报告，是基于物业管理的需要，但是在装饰装修的过程中，要增加物业的巡查工作、垃圾清运、时间协调等，应当认为是基本物业服务内容之外的服务，所以应当由装饰业主和物业服务人之间重新协商订立。关于收取该费用的法律问题，笔者之前的文章有过分析，在此不展开。笔者还是建议，在订立《物业服务合同》时，就将装饰装修费标准一并约定，在签订装饰装修协议时，明确哪些服务是包含在装饰装修服务费之中的，没有涵盖的费用，通过另行约定的方式来明确。

关于物业租售时，为什么要向物业报备呢？如果不告知会有什么后果呢？首先，报备的原因跟物业管理相关，无论是租还是出售，新的业主或者实际物业使用人应当要将基本情况告知物业，便于物业管理，同时对于要装修等，物业也可以及时提示，避免损坏承重墙等。那么，如果未向物业报备，会有什么后果呢？

笔者认为，在物业服务合同中，业主是当然的实际合同权利义务的相对方。在物业出售后，原业主未能及时告知，导致物业费的交纳以及服务主体无法得到及时变更的，新的业主肯定会影响生活，而且原业主未及时告知物业告知被追讨过多物业费时，也可能造成额外责任的承担。对于租房合同，才是实务中较为麻烦的情况。如果业主未及时告知业主，那么引发的关于环保、消防、治安等一系列的责任承担到底应该由业主本人来承担，还是由实际承租人来承担？笔者认为，此处举证责任应当分配给业主，由业主举证其已经向物业报告了相关情况，方可以免责，否则很可能由业主承担责任，或者承担连带责任。

结论：租售物业后，未及时告知，（原）业主可能担责。

关于物业服务合同的解除和续展

《民法典》946条是限定的解除权，业主可以提前60天解除物业服务合同，如果没有合理理由，是要承担赔偿责任的。这个规定与之前的法定解除程序都不同，《民法典》实施后，对于物业企业更加倾向于以民事对等主体进行保护，而非作为单纯委托合同处理。业主在合同期限内，没有合理理由解除物业服务合同的，会给物业服务人造成损失，所以赔偿损失相当于违约赔偿。在订立物业服务合同时，就可以考虑加入违约条款，对于双方都进行相互制约。

另外一个问题就是在原定的物业服务合同到期后，没有续展合同时，若在继续提供事实物业服务，就形成事实合同。此时是不定期物业服务合同，随时可以解除，但仍需要提前60日，注意，此时解除就没有损失赔偿的问题了。同时，《民法典》还规定了物业服务人的选择权问题，如果不愿意续订，应当及时告知。

关于此部分，笔者认为最大的意义就在于物业服务合同的违约责任的设计变得有法律依据和现实意义了。无论是物业服务人工作有瑕疵，或者双方提前解除合同的，都可以在合同中对于违约责任进行约定。一个优秀的物业服务顾问律师，应当综合考虑物业的实际情况，从违约成本、违约条款、免责条款等各个方面来设计物业服务合同条款。这些条款设计的好的话，不仅可以更为良性提供物业服务，也避免了在《民法典》实施之后，很多责任转嫁于物业服务人。

综合以上8点内容，笔者结合《物权法》、09司法解释、《物业管理条例》、2020司法解释、《民法典》等法律、法规，从物业法条的变化角度提出了自己的看法和观点。未来笔者大胆预测，关于物业的司法解释还将继续出现，例如本文提到的关于物业服务人对于消防、治安、环保采取合理措施的范围如何界定？诉讼能否赔偿的问题？对于物业在搜集和采集业主信息之后，信息安全管理的问题？关于在业委会成立以及聘请新的物业服务人的程序和细则问题？关于物业服务的档案管理和服务内容评价以什么作为标准等，这些问题虽然在法律中尚未明确，法律人凭借对于法律精神的把握以及事情情况，利用民法的基本原则，仍然能够在合同起草中进一步的尝试明确和规范，但是什么样的合同才是规范的，合理的？什么样的约定是《民法典》实施后法律走向的问题，还是需要时间来验证。我们将持续关注《民法典》关于物业的规定和发展，并以过硬的专业知识和经验提供最务实的的物业法律服务！